La diffusione del quesito “come fare una diligence immobiliare” dimostra come anche in Italia stia prendendo piede un nuovo modo di considerare le trattative immobiliari.
Una metodologia, questa, moderna e professionale, che secondo diversi esperti, e anche secondo me non tarderà a “mandare in pensione” decine di Agenti e valutatori immobiliari improvvisati.
Anche in rete basta una semplice ricerca sulle query di Google e vi renderete conto come l’argomento sia diffusamente trattato ed argomentato.
Ma prima di definire come si redige una Due Diligence immobiliare, proviamo a definire di cosa si tratta!
Con l’espressione inglese Due Diligence (letteralmente “diligenza dovuta”) si intende, in generale, un’attività d’indagine e di approfondimento che, se applicata al settore immobiliare, consiste nell’analisi delle caratteristiche di un immobile.
La Due Diligence Immobiliare, in poche parole, consiste in una attività di verifica tecnica che mira a realizzare una valutazione dell’immobile tenendo in considerazione le caratteristiche edili -strutturali, urbanistico – catastali, ambientali, impiantistici, grado di conservazione e manutenzione.
Essa risulta estremamente importante nell’ambito delle operazioni di compravendita immobiliare laddove, gli investitori, necessitano della certezza che i beni acquistati siano conformi alle norme vigenti e ai requisiti di destinazione.
Il processo prevede, quindi, l’analisi delle condizioni di un bene, oggetto di una potenziale transazione prima che il relativo passaggio di proprietà, o il trasferimento di diritti o obbligazioni legati al bene, vengano formalizzati in un contratto e resi esecutivi.
Appare evidente, pertanto, che l’obiettivo è la corretta gestione del patrimonio immobiliare o della singola unità immobiliare che si intende trasferire.
Lo scopo delle analisi svolte è principalmente quello di individuare i potenziali rischi legati alla transazione al fine di poterli gestire con efficacia tramite un’adeguata stesura del contratto e delle relative clausole di garanzia o limitazioni di responsabilità.
La sua principale finalità, evidentemente, può essere agevolmente identificata nella gestione del rischio contrattuale.
Accertata l’importanza della Due Diligence, vediamo come si realizza e come si articola.
Una corretta Due Diligence immobiliare necessita di una serie ben precisa di passaggi tecnici. Passaggi che se eseguiti correttamente, aiutano nella valutazione immobiliare dell’edificio, possiamo dire che essa si articola in tre fasi:
Due Diligence legale-amministrativa;
Due Diligence tecnica;
Due Diligence sulla sicurezza.
Due Diligence legale-amministrativa
Questa permette una completa conoscenza dell’immobile e ne definisce il valore riguardo all’uso attuale e potenziale, rispetto alla zona dove è collocato e all’andamento del mercato di riferimento (residenziale, uffici, commerciale o industriale).
Due Diligence tecnica
Questa consiste nella rispondenza dell’immobile sotto il profilo strutturale ed impiantistico alla normativa di settore. La ricerca della documentazione che riguarda l’edificio è essenziale ed importantissima, infatti l’accuratezza della Due Diligence dipende direttamente dalla documentazione di cui si è in possesso.
Individua i vincoli che gravano eventualmente su di esso, verifica le criticità esistenti, tra cui l’accertamento della piena proprietà dell’immobile, dell’esistenza o meno di ipoteche, vincoli, servitù e tutto ciò che è connesso alle conformità urbanistiche e catastali.
La documentazione tecnico/amministrativa ai fini di una corretta Due Diligence può considerarsi esaustiva quando si è in possesso:
degli atti di acquisizione e titoli di provenienza;
delle visure e planimetrie catastali;
delle visure presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari;
dell’accertamento di esistenza di servitù attive o passive;
Dei documenti urbanistici:
certificato di destinazione urbanistica, norme tecniche di attuazione, ecc.;
Della documentazione edilizia:
titoli abilitativi – licenza, concessione, permesso a costruire, DIA, SCIA, condono edilizio, ecc. – certificato di abitabilità o di agibilità, atti d’obbligo, ecc.;
delle certificazioni degli impianti con conseguente verifica “a vista” dello stato di manutenzione;
Verifica Strutturale: la verifica tecnica-strutturale si basa sull’esame della documentazione progettuale, e su una verifica visiva per rilevare eventuali anomalie degli Immobili.
Due Diligence sulla sicurezza
esame di fattori di impatto ambientale, di rischio sismico e se sia stato rilasciato il certificato di prevenzione incendi.
In merito alla Due Diligence catastale si verificherà il corretto inserimento in mappa del fabbricato, la rispondenza tra lo stato di fatto e quanto rappresentato in planimetria catastale e la congruenza tra quanto riportato in visura e la documentazione relativa alla titolarità oltre che ad altre informazioni (esatto indirizzo, numero di piano ed interno, ecc.).
Nella pratica estimativa la Due Diligence ha assunto, inoltre, particolare importanza nella valutazione immobiliare ai fini creditizi a seguito di Basilea II, che ha introdotto la necessità di inserire nella perizia la rispondenza dei beni ad una corretta commerciabilità, allo scopo di eliminare i rischi legati all’insolvibilità dei mutui.
Lo scopo di questa accurata ricerca è quello di effettuare un’analisi completa e di valutare il valore di un immobile sulla base di dati ed informazioni recapitati tramite una precisa procedura teorico-pratica. Si svolge infatti in occasione di compravendite, viene utilizzata dagli investitori istituzionali e precede la fase di acquisto di un immobile. É una vera raccolta dati che serve appunto a conoscere nel dettaglio lo storico dell’immobile, per essere così perfettamente informati sull’immobile che si intende acquistare e dunque sul suo valore.
Come si redige e come funziona
La valutazione Due Diligence Immobiliare essendo, come più volte ribadito, l’insieme di dati raccolti e provenienti da più fonti diverse, si redige approntando più valutazioni parallele, dividendole cioè in base alla tipologia di informazioni che occorre acquisire. L’insieme delle parti, sommate, offriranno un quadro chiaro e completo della condizione immobiliare e patrimoniale di un edificio. In questo modo, avremo le seguenti parti complementari (già prima evidenziate e sviluppate):
Due Diligence legale-amministrativa;
Due Diligence tecnica;
Due Diligence sulla sicurezza.
Naturalmente, come si può immaginare, non si tratta unicamente di richiedere ed incamerare dati e documenti, ma necessita anche di un controllo accurato mediante sopralluoghi atti a verificare sul campo la correttezza delle informazioni ricevute.
Inoltre, se dalle attività valutative emergono inesattezze e non corrispondenze tra i dati raccolti e lo stato di fatto, occorre procedere alle dovute comunicazioni con gli enti competenti e ad alle successive integrazioni.
Chi la redige?
Per redigere una valutazione immobiliare Due Diligence non occorre semplicemente saper ottenere i documenti corretti e necessari, ma anche essere in grado di incrociare i dati e soprattutto interpretarli al fine di calcolare il più probabile valore dell’immobile.
Non è quindi un’operazione semplice vero?
Servono competenze teoriche e pratiche sull’analisi di dati molto diversi tra loro e tutti indispensabili. Servono, inoltre, competenze nel saper valutare tramite sopralluoghi e rilievi. Esistono infatti figure professionali specifiche che si occupano di questo tipo di indagine. Tecnici e professionisti come Architetti, Ingegneri, Geometri e Periti, insieme ad Agenti Immobiliari Specializzati.
Un corretto svolgimento di tutti i passaggi è, come si può ben capire, fondamentale per poter avere un quadro il più chiaro e completo possibile. Solo attraverso una serie coordinata di azioni è infatti possibile svolgere una valutazione professionale e proficua.
Bibliografia:
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